Porque é que o arrendamento em Portugal não para de subir

O mercado que falhou a famílias e jovens em todo o país

Entre 2015 e 2023, o preço mediano do arrendamento em Portugal subiu 87% nas principais cidades, de acordo com dados do INE. Em Braga, o aumento foi de 64% no mesmo período — menos do que em Lisboa ou Porto, mas suficiente para transformar o custo da habitação numa das principais pressões financeiras das famílias do Norte. O que explica esta trajetória? Em primeiro lugar, a oferta de alojamento novo foi cronicamente insuficiente durante a década de 2010. As restrições ao crédito à construção após a crise financeira de 2008-2012 paralisaram grande parte do setor imobiliário, e quando a procura voltou a crescer — alimentada pelo turismo, pela chegada de trabalhadores remotos e pela valorização internacional de Portugal como destino residencial — não havia stock suficiente para absorvê-la. Em segundo lugar, a conversão de habitação permanente em alojamento local (a chamada “lei do alojamento local”) retirou milhares de frações do mercado de arrendamento de longa duração entre 2014 e 2019, período em que o registo de novos estabelecimentos cresceu 340% a nível nacional. Por fim, os fundos de investimento imobiliário, atraídos pelos vistos gold e pelo regime dos residentes não habituais, adquiriram carteiras significativas de imóveis em centros urbanos, aumentando a pressão competitiva sobre compradores e arrendatários nacionais. O resultado é um mercado em que a relação entre rendimento mediano e custo de habitação piorou para a maioria dos agregados familiares portugueses, independentemente da região.

O que os dados dizem sobre o impacto nas famílias

Segundo o Eurostat, Portugal é um dos países da União Europeia onde as famílias mais gastam em habitação em proporção do rendimento disponível. Em 2022, 27% dos arrendatários portugueses gastavam mais de 40% do seu rendimento líquido em renda — o dobro da média europeia. Este fenómeno não se limita a Lisboa e Porto: cidades médias como Braga, Coimbra e Setúbal registaram aumentos superiores a 50% nos valores de arrendamento entre 2018 e 2023. O Governo respondeu com medidas como o programa Mais Habitação, aprovado em 2023, que inclui um teto temporário às rendas e incentivos ao arrendamento acessível. Os especialistas dividem-se quanto à eficácia dessas medidas a médio prazo: sem um aumento significativo da oferta — seja por construção nova, seja por reabilitação de imóveis devolutos — os controlos de renda tendem a reduzir o investimento privado no setor sem resolver o desequilíbrio estrutural entre oferta e procura.